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Le Permis de construire
Le permis de construire est un acte pris par l'autorité administrative compétente (Etat ou commune) et par lequel des travaux emportant occupation du sol sont autorisés ou refusés en application des règles d'urbanisme en vigueur dans le secteur concerné.
Il s'agit d'un acte préalable à tout commencement de travaux de construction, dès lors que ces derniers y sont assujettis.
Le Permis de Construire a pour objet de contrôler que l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement et l'aménagement des abords des constructions sont conformes :
- aux règles de droits des sols
- aux servitudes d'utilité publique
Pour déclarer quoi ?
Le permis de construire est obligatoire pour demander l'autorisation des travaux suivants :
- dans le cas d'une nouvelle construction prévoyant la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20m2, quelle que soit la hauteur
- les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation ordinaires :
- les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20m2
- Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour
effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40m2
- toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20m2 et d'au plus de
40m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface totale de la
construction au-delà de 170m2.
- les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux
s'accompagnent d'un changement de destination.
- Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à
permis de construire.
- Dans le cas de travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d'une construction :
- située dans une commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir
- située dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière
- inscrite au titre des monuments historiques
- située dans le champ de visibilité d'un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural,
urbain et paysager (ZPPAUP)
- située dans un site inscrit ou classé au titre du code de l'environnement
- identifiée comme devant être protégée par un Plan local d'urbanisme,
- dans une commune non dotée d'un Plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, mais identifiée comme constituant un élément de patrimoine ou de paysage à protéger ou à mettre en valeur.
Que doit comporter le dossier ?
- Un plan de situation
- Un plan de masse côté en 3 dimensions
- Un plan de coupe du terrain et de la construction
- une notice d'insertion
- les plans des façades et toitures
- un document graphique d'insertion (sauf si le projet est situé dans un périmètre ayant fait l'objet d'un permis d'aménager)
- 2 photographies (sauf si le projet est situé dans un périmètre ayant fait l'objet d'un permis d'aménager)
Des pièces particulières peuvent être demandées selon la nature du projet (la liste n'est pas exhaustive) :
- Démolition : justificatif du dépôt de la demande de permis de démolir
- Défrichement : courrier du préfet attestant que la demande d'autorisation de défricher est complète
- Respect des règles parasismiques et paracycloniques : attestation d'un contrôleur technique
- Monument historique ou travaux sur construction existante située en périmètre protégé : notice d'insertion de l'article complété par les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux
- Domaine public ou en surplomb du domaine public : accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public
- Plan de prévention des risques : attestation que les études ont été faites
- Dépassement de COS si performance énergétique : attestation des critères de performance
- Lotissement : certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre lot et certificat attestant l'achèvement des équipements desservant le lot si l'ensemble des équipements du lotissement n'est pas achevé.
- Permis valant division : plan de division du terrain + le cas échéant le projet de constitution d'une association syndicale des futurs propriétaires
- Servitude de cours communes : contrat ou décision judiciaire
- Transfert de COS : contrat ayant procédé au transfert
- .....
Qui peut déposer le dossier ?
- Le propriétaire
- Un mandataire du propriétaire
- Une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux
- En cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire
Combien d'exemplaires ?
Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires.
Un exemplaire supplémentaire du dossier doit toutefois être fourni par le demandeur, si le projet est situé en secteur ABF.
Deux exemplaires supplémentaires du dossier doivent par ailleurs être fournis par le demandeur, pour les projets en coeur de parc national.
Que se passe-t-il si le dossier est incomplet ?
- L'autorité compétente dispose d'un délai d'un mois pour demander, en une seule fois et de manière exhaustive, les pièces manquantes.
- Si des pièces manquantes sont réclamées après ce délai, cela n'a pas de conséquence sur l'application du délai d'instruction qui ne peut plus être modifié et qui continue à courir.
- Le demandeur dispose d'un délai de trois mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, naît une décision tacite de rejet.
- Le nouveau délai d'instruction court à compter de la date de réception des pièces manquantes en mairie.
Quel est le délai d'instruction ?
Le délai de base pour le PC d'une maison individuelle est de deux mois. Ce délai de base peut être majoré selon la nature du projet ou des services consultés.
Le nouveau délai doit être notifié dans le mois qui suit le dépôt de la demande en mairie, à défaut le délai ne peut plus être majoré.
Quelles sont les réponses possibles ?
La réponse peut être de nature :
- Expresse : prise sous la forme d'un arrêté
- Tacite : c'est celle qui résulte du silence de l'autorité au-delà dans lequel elle devait statuer. Elle produit les mêmes effets qu'une décision expresse. Le récépissé de dépôt du dossier ou la lettre de majoration de délai d'instruction valent dans ce cas permis de construire et les travaux peuvent être entrepris conformément au projet déposé. Toutefois, la décision tacite peut équivaloir à un refus, dans ce cas le bordereau de réception du dossier le mentionnera.
Types de décisions possibles ?
- Arrêté accordant le permis de construire (avec ou sans prescriptions)
- Arrêté de refus de permis de construire
- Arrêté de Sursis à statuer : ni accord, ni refus. Décision finale dans un délai maximum de 2 ans sur confirmation de sa demande par le demandeur. Les différents cas dans lesquels l'autorité compétente peut surseoir à statuer sont :
- Des travaux de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution d'un P.L.U en cours d'élaboration ou de révision
- Des travaux incompatibles avec une Z.A.C ou un P.S.M.V. en cours d'élaboration
- Des travaux modifiant l'état des lieux ou l'aspect des espaces situés dans le coeur d'un futur parc national
Quels sont les effets d'un PC ?
Le permis de construire ne constitue nullement une obligation d'entreprendre l'ouvrage dont la réalisation est autorisée.
Une fois les travaux commencés, le demandeur doit :
- Mener à bien l'ouvrage entrepris, conformément au projet sur le base duquel le permis a été délivré.
- Respecter les prescriptions dont ce permis serait assorti, sauf à obtenir un permis modificatif.
Satisfaire aux obligations et contributions dont le permis de construire est le fait générateur (taxes et participations).
Pour combien de temps ?
Le permis de construire est valable deux ans.
Puis-je modifier un Permis de Construire ?
Oui, grâce au Permis de Construire Modificatif.
Et aux conditions suivantes :
- si le permis initial a été accepté
- dans la mesure où le projet n'est pas fondamentalement changé ; dans le cas contraire, un nouveau permis doit être sollicité.
La délivrance d'un permis modificatif ne supprime pas le permis initial dont le délai de validité reste inchangé.
Puis-je proroger un PC ? Oui
Le permis de construire, valable 2 ans, peut-être prorogé une seule fois pour un an si les règles d'urbanisme et les servitudes administratives auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.
La demande de prorogation doit être formulée par lettre en 2 exemplaires et adressé en Mairie, par le bénéficiaire du permis deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité dudit permis.
La prorogation est acquise si aucune décision n'est adressée au demandeur dans les 2 mois suivant la réception de la demande.
La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale.
Puis-je transférer un PC à un autre bénéficiaire ?
Lorsque la responsabilité de la construction est transférée du titulaire du permis à une ou plusieurs autres personnes, il n'y a pas lieu de procéder à une nouvelle instruction, mais simplement de transférer le permis précédemment accordé.
Conditions du transfert :
- le permis doit être en cours de validité
- une demande de transfert doit avoir été faite par le titulaire du permis et le futur bénéficiaire
- les transferts partiels sont désormais autorisés
Cas d'opposition les plus fréquents :
- si le permis de construire est frappé de péremption
- si le transfert du permis de construire se fait d'une personne physique à une personne morale (absence de recours à l'architecte)
- l'arrêté de transfert doit être pris par l'autorité qui a délivré le permis initial. Il y a transfert des effets en matière de participations et prescriptions.