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Le recours des tiers

Quels sont les risques encourus lors du démarrage des travaux avant la purge du Recours des Tiers ?


Définition du Recours contre un Permis de Construire

En matière d'urbanisme et de droit à construire, il existe une formalité qui permet de porter à la connaissance des services instructeurs une ou plusieurs irrégularités sur un projet de construction par rapport aux réglementations en vigueur.


Il s'agit d'un droit de recours appelé le recours des tiers.

Celui-ci peut porter aussi bien sur un permis de construire, un permis d'aménager, un permis de démolir ou une déclaration préalable.

Le plus connu, certainement car le plus fréquent, est le recours contre un permis de construire.


Le recours des tiers ou comment contester un permis de construire : Définition, délai, modalité de dépôt, le fonctionnement du recours des tiers.



Qu'est-ce que le recours des tiers

Le recours des tiers contre un permis de construire est un droit qui permet au voisinage concerné par un projet de construction de déposer une action afin de contester la validité de l'autorisation.



Qui peut déposer un recours des tiers ?

Le recours des tiers peut être déposé par toute personne qui estime que la future construction lui porte préjudice. Le déposant doit donc se trouver en prise direct avec le projet de construction.



Sur quoi doit porter le recours des tiers ?

En général, le recours des tiers repose sur des cas précis de non conformité relevés entre un projet de construction et la réglementation d'urbanisme en vigueur dans la commune : PLU ou POS, code de l'urbanisme ou code civil par exemple.

Pour être valide, le recours doit donc comporter des explications précises sur ses motivations et lister les éléments litigieux au regard de la réglementation en s'appuyant sur les articles de loi concernés, cela pour permettre à l'autorité en charge de son analyse de vérifier le bien fondé de la demande.

Avant tout recours, il est important de vérifier si la construction autorisée respecte la réglementation.



Pendant quelle durée est-il possible de déposer un recours ?

La possibilité pour les riverains de contester la légalité du permis de construire d'une opération de construction ou de rénovation est strictement encadrée :

- le délai de recours commence à courir, pour une durée de deux mois, à compter de l'affichage sur le chantier de l'arrêté accordant le permis de construire,

- si aucun recours n'est introduit dans ce délai, le permis de construire est purgé du recours des tiers et devient définitif.


Il est important de garder à l'esprit que c'est la date d'affichage du panneau réglementaire sur le terrain qui met en route le délai de recours et non pas la date d'obtention du permis de construire. Ainsi, si la personne qui construit a obtenu son permis de construire le 12 avril mais qu'elle n'a apposé le panneau d'affichage sur son terrain que le 6 mai, c'est cette dernière date qui est prise en compte pour calculer le délai de recours.



Auprès de qui le droit de recours doit-il être déposé ?

Pendant cette période de deux mois, les riverains peuvent déposer successivement :

- un recours dit "gracieux" est déposé devant l'autorité qui a délivré le permis de construire (en l'espèce la mairie de Paris) .

La marie peut toujours faire droit au recours et annuler le permis : cette situation est cependant peu fréquente.

La mairie dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la réception du recours pour donner sa position : en cas de silence à l'expiration du délai, le recours doit être considéré comme rejeté. Ce recours gracieux suspend, à l'égard de son auteur et non à l'égard des autres riverains, le délai de recours contentieux du permis devant le tribunal administratif.

Il est d'usage que, pendant ce délai, le bénéficiaire du permis se rapproche de la mairie pour exposer ses arguments en faveur du rejet du recours et accompagne la mairie de sorte qu'un courrier de rejet soit adressé le plus rapidement possible pour éviter une suspension trop longue du délai de recours contentieux.

Pendant cette période de deux mois, les riverains peuvent déposer, soit directement un recours contentieux devant le tribunal administratif compétent, soit, d'abord, un recours gracieux, puis éventuellement un recours contentieux s'ils jugent que le recours gracieux ne leur à pas donné satisfaction.

- un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Le tribunal administratif doit être saisi dans les deux mois du rejet du recours gracieux, c'est-à-dire, dans l'hypothèse où la mairie utilise l'intégralité du délai, dans un délai de quatre mois à compter de la réception du recours gracieux.

Pendant cette période, un risque d'annulation du permis pèse donc sur le projet.

De plus, la personne qui dépose le recours doit également, sous peine de nullité de celui-ci, le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à la fois au bénéficiaire du permis de construire et à la mairie qui a autorisé la construction et ce dans un délai de 15 jours maximum après avoir déposé son recours.



À partir de quand le recours des tiers n'est plus possible ?

Un an après la réception de la déclaration d'achèvement des travaux il n'est plus possible de déposer un recours des tiers contre la construction. Il est donc dans l'intérêt du bénéficiaire d'une autorisation de construire de déclarer l'achèvement de ses travaux dès la fin de ceux-ci.

Pour rappel, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est obligatoire auprès de la mairie où se situe le projet.



Quelles sont les conséquences d'un droit de recours ?

Dans le cas d'un recours des tiers valide, celui-ci peut entraîner un certain nombre d'obligations pour le maître d'ouvrage, parmi lesquelles une mise en conformité vis à vis de la réglementation, une remise en état, voire une démolition de la construction. Tout cela est jugé au cas par cas.



En conclusion : pour ne pas faire l'objet d'un recours des tiers, il faut se conformer à la réglementation pour un projet de construction.

On comprend de tout cela que si un projet a été fait en se conformant à l'ensemble des réglementations qui régissent le droit à construire, alors, normalement, il ne devrait pas y avoir de droit de recours possible. Ou en cas de recours des tiers contre le projet, il ne devrait pas y avoir de problème particulier.


Une simple gène occasionnée par une construction ne sera pas prise en compte pour un recours des tiers si le projet se conforme à la réglementation. Une gène visuelle, une ombre générée par un futur bâtiment sur une maison existante, une vue existante bouchée, par exemple, ne sont pas des motifs suffisants pour obtenir gain de cause en recours des tiers dans la mesure où le projet n'est réglementaire.


Pour éviter un recours des tiers, il faut donc être sûrs que la future construction sera en phase avec les réglementations d'urbanisme.



Références juridiques recours des tiers : Articles R*600-1 à R*600-3 du code de l'urbanisme

























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